Одним из самых частых запросов к юристам является проверка объектов недвижимости перед покупкой, а также проверка условий самой сделки. И это тот вопрос, на котором я категорически не рекомендую экономить, потому что последствия ошибочно совершенной сделки устранить гораздо сложнее, чем предотвратить их на стадии проверки объекта.

К тому же большинство людей приобретают объекты недвижимости не так часто, как им, возможно, хотелось бы, а стоимость этих объектов, как правило, существенна для семейного бюджета. Поэтому однозначно стоит заплатить небольшую сумму за проверку объекта перед покупкой, чтобы потом не тратить гораздо большие суммы на судебные процессы. Иногда лучшая сделка - это та, которая не состоялась.

Некоторые покупатели полагаются в вопросах проверки объекта на риелторов, однако, мало кто из риелторов может проверить сложные объекты, и, особенно, земельные участки.

К вопросу проверок земельных участков перед покупкой я бы рекомендовала подходить особенно серьезно, и особенно, если это земельные участки в Московской области. В моей практике проверку на пригодность к покупке проходят не более 50 % земельных участков из числа продающихся в Московской области. Т.е. примерно каждый второй участок из тех, что мне предлагают проверить, я покупать не рекомендую.

Чем отличается проверка объекта, предлагаемая различными специалистами: юристами, риелторами, адвокатами и к кому лучше обратиться?

В целом, большинство специалистов проверяют объекты примерно одинаково. Отличается глубина проверки: у кого-то она более поверхностная, кто-то "копает" глубже.

Ну и, наконец, важен такой фактор, как опыт специалиста и развивающаяся с приобретением опыта насмотренность. И часто именно насмотренность играет ключевую роль в проверке.

Не могу сказать за всех, но у меня при проверке подключается еще и профессиональная интуиция. Иногда объект имеет сложную историю или много факторов, которые могли бы встревожить менее опытного специалиста (например, наличие судебных дел в истории объекта), но становится понятно, что с объектом все в порядке и его "можно брать". Часто с дисконтом, потому что другие пугаются истории и не берут.

А иногда, наоборот, вроде бы с документами все в порядке, но интуитивно чувствуется "подвох", и если начать "копать" в глубину, то опасения, как правило, подтверждаются.

Приведу пример. Не так давно обратился доверитель, который планировал осуществлять масштабный проект по строительству индивидуальных жилых домов в Московской области и был заинтересован в юридическом сопровождении процесса строительства и продажи. Он находился в стадии покупки большого земельного участка, на котором собирался строить дома. Цена участка была согласована, аванс внесен, дата подписания договора назначена. С документами, на первый взгляд, все было в порядке. Несмотря на то, что о проверке земельного участка доверитель не просил, и его интересовало только сопровождение строительства, мы решили осуществить проверку участка по своей инициативе. В результате выяснилось, что земельный участок включен в зону КРТ и осуществлять строительство на нем нельзя, невозможно получить даже градостроительный план земельного участка, о чем скромно умолчал продавец. Сделка по покупке сорвалась в последний момент, сопровождать процесс строительства домов нам не пришлось, но зато для доверителя удалось предотвратить дальнейшее сложное дело по расторжению договора купли-продажи и возврату уплаченных за участок денежных средств с неясными перспективами. Участок остался выставлен на продажу, и, возможно, следующий покупатель на него уже нашелся.

Еще один пример, в котором проверка была осуществлена, но поверхностно. Доверители приобрели земельные участки для индивидуального жилищного строительства на территории "новой Москвы". Перед покупкой проверили земельные участки у юристов, которые заверили, что все в порядке. И, действительно, по документам земельные участки имели категорию "земли населенных пунктов", разрешенное использование "для индивидуального жилищного строительства", располагались на территории планируемого к строительству коттеджного поселка, казалось бы, можно покупать и строить, что и сделали доверители. Но после строительства домов оказалось, что территория, на которой располагались участки, была отнесена к зоне сохраняемого землепользования (зона "Ф"), которая запрещает любое новое строительство и предполагает "консервацию" земельных участков и объектов недвижимости в существующем на момент установления зоны "Ф" виде. В данном случае - без построек, потому что на дату установления зоны "Ф" территория была не застроена. Обо всем этом доверители узнали из исковых заявлений ДГИ г. Москвы о сносе самовольных построек, которые пришли к ним на почту вместе с повестками в суд. После долгих судебных разбирательств постройки все же удалось сохранить, но это уже отдельная история, которая не относится к теме проверки объектов перед покупкой.

Подобных примеров из моей практики или из практики других коллег, работающих в сфере недвижимости, можно привести еще немало. Но, надеюсь, вы уже поняли, что покупка объекта недвижимости, особенно земельного участка - не тот вопрос, который можно игнорировать или на котором стоит экономить.

Поэтому обращайтесь за проверкой к специалистам, которым доверяете, и удачных вам приобретений!