Земельный участок попал в границы КРТ: что делать?
Последнее время приходится часто сталкиваться с запросом на консультации по вопросу отнесения земельного участка с расположенными на нем зданиями и строениями в границы комплексного развития территории (КРТ). Проблема актуальна именно для Москвы.
Чтобы не повторяться и не объяснять много раз одно и то же, напишу об этом отдельную статью, которая вполне заменит вам предварительную консультацию по этому вопросу.
Большинство собственников или арендаторов участков узнают об этой "маленькой проблеме" случайно, зайдя на сервис проверки нахождения объекта недвижимости в границах КРТ.
Вот этот сервис: https://investmoscow.ru/catalog/208 (требуется авторизация).
Если вы являетесь правообладателем объекта недвижимости в Москве, рекомендую вам проверить, не находится ли земельный участок под вашим объектом в границах КРТ: возможно, вы тоже узнаете для себя что-то новое и интересное. Наиболее массовое включение земельных участков в границы КРТ произошло в Москве в 2022 году путем внесения изменений в Правила землепользования и застройки города Москвы (ПЗЗ Москвы), но собственников объектов об этом, конечно, никто не уведомлял. В последующие годы включение земельных участков в границы КРТ продолжалось и продолжается до сих пор.
Ниже я напишу свои советы тем правообладателям, чьи объекты недвижимости попали в границы КТР. Однако сначала придется сделать несколько важных оговорок.
И так, советы предназначены именно правообладателям земельных участков (а также собственникам объектов, расположенных на этих участках), которые включены в границы КРТ Правилами землепользования и застройки Москвы, но в отношении которых пока решение о КРТ, предусмотренное ст. 67 Градостроительного кодекса РФ, не принято. Иногда можно в отношении подобных участков встретить понятия "синяя" и "красная" зоны КРТ, но мы их использовать не будем. Вместо этого мы будем использовать термины "земельный участок, включенный в границы КРТ" и "земельный участок, в отношении которого принято решение о КРТ".
Если в отношении территории, на которой расположены ваш земельный участок и объекты недвижимости, уже принято решение о КРТ, предусмотренное ст. 67 Градостроительного кодекса РФ, к вам написанное ниже не относится. Для вас я напишу отдельную статью позже.
Обращу также внимание на то, что на портале investmoscow.ru под решением о КРТ почему-то подразумеваются ПЗЗ Москвы, что не совсем корректно и может ввести вас в заблуждение.
При проверке объекта вы можете увидеть такую надпись:
Чтобы не повторяться и не объяснять много раз одно и то же, напишу об этом отдельную статью, которая вполне заменит вам предварительную консультацию по этому вопросу.
Большинство собственников или арендаторов участков узнают об этой "маленькой проблеме" случайно, зайдя на сервис проверки нахождения объекта недвижимости в границах КРТ.
Вот этот сервис: https://investmoscow.ru/catalog/208 (требуется авторизация).
Если вы являетесь правообладателем объекта недвижимости в Москве, рекомендую вам проверить, не находится ли земельный участок под вашим объектом в границах КРТ: возможно, вы тоже узнаете для себя что-то новое и интересное. Наиболее массовое включение земельных участков в границы КРТ произошло в Москве в 2022 году путем внесения изменений в Правила землепользования и застройки города Москвы (ПЗЗ Москвы), но собственников объектов об этом, конечно, никто не уведомлял. В последующие годы включение земельных участков в границы КРТ продолжалось и продолжается до сих пор.
Ниже я напишу свои советы тем правообладателям, чьи объекты недвижимости попали в границы КТР. Однако сначала придется сделать несколько важных оговорок.
И так, советы предназначены именно правообладателям земельных участков (а также собственникам объектов, расположенных на этих участках), которые включены в границы КРТ Правилами землепользования и застройки Москвы, но в отношении которых пока решение о КРТ, предусмотренное ст. 67 Градостроительного кодекса РФ, не принято. Иногда можно в отношении подобных участков встретить понятия "синяя" и "красная" зоны КРТ, но мы их использовать не будем. Вместо этого мы будем использовать термины "земельный участок, включенный в границы КРТ" и "земельный участок, в отношении которого принято решение о КРТ".
Если в отношении территории, на которой расположены ваш земельный участок и объекты недвижимости, уже принято решение о КРТ, предусмотренное ст. 67 Градостроительного кодекса РФ, к вам написанное ниже не относится. Для вас я напишу отдельную статью позже.
Обращу также внимание на то, что на портале investmoscow.ru под решением о КРТ почему-то подразумеваются ПЗЗ Москвы, что не совсем корректно и может ввести вас в заблуждение.
При проверке объекта вы можете увидеть такую надпись:
Или такую.
Так вот, надпись "Принято решение о КРТ" со ссылкой на постановление Правительства Москвы, которым вносятся изменения в ПЗЗ Москвы, в данном случае не совсем корректна, поскольку решение о КРТ должно соответствовать требованиям ст. 67 Градостроительного кодекса РФ и содержать гораздо более подробную информацию, чем та, что включена в ПЗЗ.
Примеры "настоящих" решений о КРТ, которые соответствуют ст. 67 Градостроительного кодекса РФ, вы можете посмотреть на портале mos.ru в разделе "Документы Правительства Москвы": https://www.mos.ru/authority/documents/
Если вы не хотите копаться во всей куче документов, введите в поисковую строку фразу: "о комплексном развитии территории" и посмотрите как выглядят соответствующие решения или их проекты.
Сами по себе изменения в ПЗЗ, внесенные постановлениями Правительства Москвы, на которые указывается на портале investmoscow.ru, такими решениями о КРТ не являются. Но давайте простим порталу эту неточность, скорее всего, над ним работали специалисты без юридического образования, и в тонкости терминологии они не вдавались. Надеюсь, вас теперь запись на портале "Принято решение о КРТ" в заблуждение не введет. Далее по тексту статьи под "решением о КРТ" я буду понимать именно решения, соответствующие ст. 67 Градостроительного кодекса РФ, примеры которых вы видели.
К слову, портал investmoscow.ru имеет еще несколько, существенных, на мой взгляд "косяков". Пользуясь им, вы увидите только включен или не включен земельный участок в границы КРТ постановлениями Правительства Москвы о внесении изменений в ПЗЗ. Принятие же решения о КРТ на портале не отражается, во всяком случае на момент написания настоящей статьи.
Также портал не очень точен, и если при проверке своего земельного участка вы увидите надпись:
Примеры "настоящих" решений о КРТ, которые соответствуют ст. 67 Градостроительного кодекса РФ, вы можете посмотреть на портале mos.ru в разделе "Документы Правительства Москвы": https://www.mos.ru/authority/documents/
Если вы не хотите копаться во всей куче документов, введите в поисковую строку фразу: "о комплексном развитии территории" и посмотрите как выглядят соответствующие решения или их проекты.
Сами по себе изменения в ПЗЗ, внесенные постановлениями Правительства Москвы, на которые указывается на портале investmoscow.ru, такими решениями о КРТ не являются. Но давайте простим порталу эту неточность, скорее всего, над ним работали специалисты без юридического образования, и в тонкости терминологии они не вдавались. Надеюсь, вас теперь запись на портале "Принято решение о КРТ" в заблуждение не введет. Далее по тексту статьи под "решением о КРТ" я буду понимать именно решения, соответствующие ст. 67 Градостроительного кодекса РФ, примеры которых вы видели.
К слову, портал investmoscow.ru имеет еще несколько, существенных, на мой взгляд "косяков". Пользуясь им, вы увидите только включен или не включен земельный участок в границы КРТ постановлениями Правительства Москвы о внесении изменений в ПЗЗ. Принятие же решения о КРТ на портале не отражается, во всяком случае на момент написания настоящей статьи.
Также портал не очень точен, и если при проверке своего земельного участка вы увидите надпись:
то расслабляться рано: это еще не значит, что ваш земельный участок не включен в границы КРТ. Будем надеяться, что портал в этой части продолжит совершенствоваться, а обновление информации на нем будет производиться оперативнее.
И так, на этом с оговорками завершим. Ниже приведены мои советы адвоката собственникам объектов недвижимости, которые оказались включенными в границы КРТ именно Правилами землепользования и застройки г. Москвы, но в отношении которых решение о КРТ еще не принято. Постараюсь написать простым языком, поскольку в интернете можно встретить много статей с обширными цитатами из Градостроительного кодекса РФ, но это тяжело воспринимать лицам без юридического образования.
1. Не паниковать.
Включение земельного участка в границы КРТ не так страшно, как может показаться на первый взгляд. В границы КРТ в настоящее время включено не менее 1/4 территории Москвы. Очевидно, что такого количества инвесторов, готовых освоить проекты КРТ, просто нет. Поэтому это ОЧЕНЬ перспективное планирование, лет на 10 вперед. И включение вашего земельного участка в эти границы не означает, что завтра к вам придет "инвестор", а ваши постройки снесут. Так что оснований для паники не имеется.
2. Не оспаривать.
Может возникнуть желание в судебном порядке обжаловать включение земельного участка в границы КРТ или исключить ваш земельный участок из этой зоны, но я вам идти по этому пути не рекомендую. Хотя бы потому, что судебная практика по таким вопросам складывается не в пользу правообладателей. Все вопросы градостроительного планирования относятся к компетенции местных органов власти, и суды в эти вопросы не вмешиваются. Т.е. вопросы целесообразно/не целесообразно было включать в границы КРТ ваш земельный участок с расположенным на нем магазином/офисным центром/складским комплексом, суды решать не будут. Это решает город, и он уже решил. Теоретически город может и передумать, и вашу зону КРТ переформатировать, включив туда или исключив какие-то участки, но это тоже не решается в судебном порядке.
Возможно, судебная практика по данным вопросам когда-то изменится, но пока она именно такая.
3. Что тогда можно сделать?
Обнаружив, что ваш земельный участок с расположенными на нем постройками попал в границы КРТ, можно и нужно! проверить ваши документы на здание, строение или помещение, а также на сам земельный участок, и убедиться, что все в порядке: например, нет неузаконенных перепланировок или нецелевого использования земельного участка. Проверить документы лучше с помощью юриста или адвоката. Если обнаружатся проблемы, возможно, их можно будет решить. Можно также заказать рыночную оценку объекта, чтобы понимать, сколько реально стоит ваш объект. И дальше остается три варианта:
Конечно, вариант такого развития событий для вас существенно меньше, чем для тех, чей земельный участок уже включен в границы КРТ, но он и не равен нулю, поэтому документы на земельный участок и расположенные на нем объекты лучше также проверить и при необходимости исправить недостатки.
Надеюсь, теперь у вас осталось меньше вопросов в отношении земельных участков и объектов недвижимости, которые попали в границы КРТ, и вы можете сделать свой обоснованный выбор.
Если же вопросы еще остались, или возникли новые, обращайтесь за консультацией, где мы сможем разобрать вашу конкретную ситуацию.
И так, на этом с оговорками завершим. Ниже приведены мои советы адвоката собственникам объектов недвижимости, которые оказались включенными в границы КРТ именно Правилами землепользования и застройки г. Москвы, но в отношении которых решение о КРТ еще не принято. Постараюсь написать простым языком, поскольку в интернете можно встретить много статей с обширными цитатами из Градостроительного кодекса РФ, но это тяжело воспринимать лицам без юридического образования.
1. Не паниковать.
Включение земельного участка в границы КРТ не так страшно, как может показаться на первый взгляд. В границы КРТ в настоящее время включено не менее 1/4 территории Москвы. Очевидно, что такого количества инвесторов, готовых освоить проекты КРТ, просто нет. Поэтому это ОЧЕНЬ перспективное планирование, лет на 10 вперед. И включение вашего земельного участка в эти границы не означает, что завтра к вам придет "инвестор", а ваши постройки снесут. Так что оснований для паники не имеется.
2. Не оспаривать.
Может возникнуть желание в судебном порядке обжаловать включение земельного участка в границы КРТ или исключить ваш земельный участок из этой зоны, но я вам идти по этому пути не рекомендую. Хотя бы потому, что судебная практика по таким вопросам складывается не в пользу правообладателей. Все вопросы градостроительного планирования относятся к компетенции местных органов власти, и суды в эти вопросы не вмешиваются. Т.е. вопросы целесообразно/не целесообразно было включать в границы КРТ ваш земельный участок с расположенным на нем магазином/офисным центром/складским комплексом, суды решать не будут. Это решает город, и он уже решил. Теоретически город может и передумать, и вашу зону КРТ переформатировать, включив туда или исключив какие-то участки, но это тоже не решается в судебном порядке.
Возможно, судебная практика по данным вопросам когда-то изменится, но пока она именно такая.
3. Что тогда можно сделать?
Обнаружив, что ваш земельный участок с расположенными на нем постройками попал в границы КРТ, можно и нужно! проверить ваши документы на здание, строение или помещение, а также на сам земельный участок, и убедиться, что все в порядке: например, нет неузаконенных перепланировок или нецелевого использования земельного участка. Проверить документы лучше с помощью юриста или адвоката. Если обнаружатся проблемы, возможно, их можно будет решить. Можно также заказать рыночную оценку объекта, чтобы понимать, сколько реально стоит ваш объект. И дальше остается три варианта:
- Тем, кто в дзене, предлагаю ждать, продолжая использовать ваши объекты и земельный участок. Возможно, решение о КРТ в отношении вашей территории будет принято не скоро, или вообще не будет принято. Предсказать данный момент сложно, разве что вы сами можете попытаться оценить, насколько ваш земельный участок может быть интересен потенциальным инвесторам. Морально надо быть готовыми к любому варианту: и к тому, что решение о КРТ примут скоро, буквально завтра, и к тому, что его не примут вообще. В случае принятия решения о КРТ вас ждет выкуп ваших объектов, возможно, принудительный, но об этом я напишу отдельно.
- Тем, кто дзена не достиг, и не готов ждать выкупа, цена которого часто бывает занижена, можно предложить вариант самим продать объекты и земельный участок, если он находится в собственности, по той цене, которая вас точно устраивает. Многие юристы не проверяют перед сделкой объекты на предмет нахождения их в границах КРТ. Поэтому есть все шансы, что ваши объекты найдут своего покупателя. Оспорить такую сделку, даже если в последствии покупатель узнает о границах КРТ, будет крайне сложно, так что этот риск можно считать минимальным. Про это я тоже как-нибудь напишу отдельно, но уже с другой стороны, в части советов, как проверить объект перед приобретением.
- Есть еще третий вариант, но он далеко не для всех, поскольку требует значительных затрат. Возможно, вы сами готовы предложить городу интересный инвестиционный проект на вашем участке. Недаром на портале investmoscow.ru правообладателям предлагается сообщить о своих планах по развитию территории, направив градостроительную концепцию и сопроводительное письмо. В этом случае вы сами можете стать тем самым инвестором, который реализует инвестиционный проект на вашей территории, особенно, если она небольшая и совпадает по площади с вашим конкретным участком. В этом случае рекомендую вам обратиться за более подробной консультацией и обсудить, что можно, а что нельзя будет построить на вашем участке.
Конечно, вариант такого развития событий для вас существенно меньше, чем для тех, чей земельный участок уже включен в границы КРТ, но он и не равен нулю, поэтому документы на земельный участок и расположенные на нем объекты лучше также проверить и при необходимости исправить недостатки.
Надеюсь, теперь у вас осталось меньше вопросов в отношении земельных участков и объектов недвижимости, которые попали в границы КРТ, и вы можете сделать свой обоснованный выбор.
Если же вопросы еще остались, или возникли новые, обращайтесь за консультацией, где мы сможем разобрать вашу конкретную ситуацию.